Condominio, l’amministratore può farti staccare l’acqua dopo sei mesi di quote non pagate: non serve passare dal giudice

Un condomino, che non paga le spese condominiali per un lungo periodo, può essere sospeso dalla fruizione di alcuni servizi comuni? La risposta, in determinate circostanze, è un sì. Ma quando è in gioco il servizio idrico, la questione diviene molto delicata e impone una serie di verifiche giuridiche e tecniche.

Primario punto di riferimento normativo è e resta il terzo comma dell'art. 63 delle disp. att. c.c., secondo cui, quando la mora nel versamento dei contributi condominiali si sia protratta per almeno sei mesi, l'amministratore condominiale può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

La chiara formulazione di questa regola indica al condominio una contromisura per reagire a una morosità protratta, soprattutto quando l'esposizione debitoria continua ad aumentare anche per effetto dei consumi relativi ai servizi comuni. Attenzione però, il semplice superamento del limite del semestre non basta a procedere automaticamente alla sospensione: occorrerà verificare anche che il servizio possa essere concretamente sottratto al singolo condomino senza incidere sulla fruizione degli altri. Ecco perché la legge espressamente parla di servizio "suscettibile di godimento separato".

Da punto di vista pratico, nel caso del servizio idrico sarà necessario verificare concretamente come sia realizzato l'impianto. Se esiste una diramazione riferibile esclusivamente a una determinata unità immobiliare – e questa può essere isolata – il servizio potrà essere considerato, almeno sotto il profilo tecnico, separabile. Altrimenti, se per interrompere l'acqua al condomino moroso fosse necessario sospendere l'erogazione a un'intera colonna, a una scala o ad altri appartamenti, mancherebbe il requisito richiesto dall'art. 63.

Va da sé quindi che, prima di adottare una misura così incisiva, l'amministratore farà bene ad acquisire una verifica tecnica dettagliata. In sostanza, il tecnico dovrebbe individuare le modalità concrete dell'intervento, verificando dove si trovino le valvole o gli altri dispositivi di intercettazione, se sia possibile isolare la singola diramazione o se, invece, siano necessari lavori o modifiche dell'impianto.

C'è poi un aspetto di carattere squisitamente economico. In molti edifici la sospensione selettiva non è immediatamente possibile e potrebbe richiedere nuove opere o dispositivi. Il condominio rischierebbe così di dover anticipare ulteriori costi per realizzare un intervento nei confronti di un partecipante, che già non paga le proprie quote. È del tutto comprensibile che gli altri condomini possano essere poco disponibili a sostenere nuovi esborsi, anche temporaneamente, senza certezze sui tempi e sulle concrete possibilità di recuperare successivamente le somme. Di volta in volta, sarà allora la valutazione tecnica a fugare i dubbi su fattibilità, opere necessarie, modalità di esecuzione e costi.

Inoltre, è vero che l'amministratore può sospendere il servizio idrico – lo dice il terzo comma del suddetto art. 63 – ma non può entrare con la forza o coattivamente nell'appartamento del condomino moroso. Il limite della proprietà privata varrà anche nei confronti del tecnico.

Se il distacco può essere compiuto intervenendo su parti comuni dell'edificio, senza necessità di accedere all'unità immobiliare, l'intervento potrà essere concretamente svolto una volta accertati la morosità semestrale e gli altri presupposti. Il problema pratico si porrà quando la valvola di intercettazione, o altro elemento necessario per il distacco, sia interno alla proprietà esclusiva.

Quando l'intervento richiede necessariamente l'ingresso nell'unità immobiliare, l'amministratore dovrebbe anzitutto chiedere formalmente al condomino di consentire l'accesso al tecnico. La richiesta sarà utile sia per tentare una soluzione senza contenzioso, sia per documentare l'eventuale rifiuto dell'interessato.

Ma se il condomino si oppone – e il distacco non può essere eseguito dalle parti comuni – l'amministratore sarà costretto a chiedere un provvedimento giudiziale per l'ingresso nella proprietà esclusiva e l'esecuzione dell'intervento. Perciò, se da un lato il potere di sospendere il servizio può derivare dalla legge, dall'altro il titolo per accedere coattivamente alla proprietà privata è necessario quando il distacco non possa essere effettuato senza entrare in casa altrui.

Il terzo comma dell'art. 63 disp. att. c.c. non opera un'espressa distinzione tra servizi essenziali e non essenziali. Tuttavia, quando la sospensione riguarda il servizio idrico, la questione assume inevitabilmente una particolare delicatezza, considerato che l'acqua è direttamente collegata al soddisfacimento di bisogni primari della persona e alla tutela del diritto alla salute di cui all'art. 32 Cost..

In questo contesto va ricordato che il DPCM 29 agosto 2016 disciplina specificamente la morosità nel rapporto tra il gestore del servizio idrico integrato e l'utente finale, prevedendo particolari garanzie. In particolare, alcune categorie di utenti domestici residenti che si trovino in condizioni di documentato disagio economico-sociale non possono essere disalimentate e devono, comunque, beneficiare del quantitativo minimo vitale di 50 litri di acqua per abitante al giorno.

Occorre però mantenere ben distinti i due rapporti: da un lato quello tra il gestore del servizio idrico e l'utente finale, dall'altro quello tra il condominio e il singolo condomino moroso. Le garanzie previste dalla regolazione del servizio idrico non possono, quindi, essere automaticamente trasposte nell'applicazione dell'art. 63 nei rapporti interni al condominio. Ovviamente la natura primaria del servizio idrico non è irrilevante. Al contrario, proprio il collegamento dell'acqua con esigenze essenziali della persona suggerisce particolare cautela nella valutazione delle concrete modalità di intervento.

La sospensione del servizio non implica necessariamente il totale azzeramento della fornitura idrica. Possono, infatti, essere adottate soluzioni tecniche che consentono di ridurre l'erogazione senza eliminarla completamente. Tra queste rientrano, ad esempio, i limitatori di flusso, dispositivi in grado di diminuire in modo significativo la quantità d'acqua disponibile pur assicurando un'erogazione residua. Esistono inoltre sistemi di tipo volumetrico, nei quali un misuratore collegato a una valvola permette di monitorare e regolare la quantità complessiva di acqua erogata.

L'eventuale disponibilità di questi strumenti può essere presa in considerazione nella valutazione della proporzionalità della misura da adottare. Resta comunque necessario verificare, caso per caso, se tali soluzioni siano tecnicamente compatibili con le caratteristiche dell'impianto condominiale e quali costi comporti la loro eventuale installazione.

Come visto, quindi, la morosità protratta non lascia il condominio privo di strumenti. Dopo almeno sei mesi, l'amministratore può valutare la sospensione della fruizione di un servizio comune suscettibile di godimento separato. Tuttavia la possibilità prevista dalla legge trova limiti precisi. In sostanza, di volta in volta occorrerà verificare che il servizio sia tecnicamente isolabile per la sola unità immobiliare del moroso e che l'intervento non incida sugli altri condomini.