Affitto, in arrivo una penale per chi non lascia casa dopo lo sfratto, ma potrebbe costare meno di un mese di affitto

La disciplina del rilascio degli immobili è tornata al centro dell’agenda legislativa con il disegno di legge A.S. 1896, recante «Disposizioni in materia di rilascio di immobili», presentato dal Governo il 12 maggio 2026 e attualmente all’esame della Commissione Giustizia del Senato. L’intervento si propone di ridurre i tempi necessari per conseguire la restituzione dell’immobile nei casi in cui sia cessato, ovvero risulti insussistente, il titolo giuridico che ne legittima la detenzione o il godimento.

Il testo, articolato in undici disposizioni, delinea una revisione complessiva della materia, che non si esaurisce nella sola fase dell’esecuzione forzata. Le modifiche investono, infatti, anche la formazione del titolo esecutivo per il rilascio, la disciplina della morosità e le modalità operative delle procedure esecutive. La finalità perseguita è quella di rendere più rapido ed efficace il procedimento restitutorio, attraverso la semplificazione degli adempimenti processuali e la razionalizzazione delle diverse fasi che conducono all’effettiva riconsegna del bene.

Il percorso parlamentare ha inoltre assunto particolare interesse in seguito alla presentazione di ben 211 emendamenti, pubblicati in occasione della seduta della Commissione Giustizia del 6 ottobre 2026. Le proposte di modifica prospettano interventi che, in alcuni casi, ampliano significativamente la portata dell’iniziativa governativa.

Tra le modifiche al disegno di legge sugli sfratti, quella che ha fatto più rumore riguarda la penale. Il proprietario potrà chiedere al giudice un'intimazione di rilascio per finita locazione. Se la domanda è fondata, il giudice ordinerà all'inquilino di lasciare l'immobile entro un termine compreso tra trenta e sessanta giorni. Per ogni giorno di ritardo fisserà una penale, salita in commissione Giustizia al Senato dall'1% al 3% del canone mensile. L'obiettivo dichiarato è far sì che un mese di permanenza abusiva costi all'incirca quanto un mese d'affitto. L'idea è semplice: rendere sconveniente restare. Tuttavia, il risultato, conti alla mano, rischia di essere l'opposto.

Ma perché i conti non tornano?
Basta fare un esempio: con un canone mensile di 700 euro, il 3% giornaliero equivale a 21 euro; dopo trenta giorni di ritardo, la penale ammonterebbe a 630 euro. Ma se a questa somma si aggiungesse anche l'indennità prevista dall'articolo 1591 del codice civile, pari a 700 euro, il costo complessivo della permanenza raggiungerebbe 1.330 euro.

C'è dunque un aspetto decisivo che il testo della riforma deve chiarire: la nuova penale si aggiungerà alle somme già dovute per la ritardata restituzione dell'immobile oppure ne assorbirà, in tutto o in parte, l'importo?
La distinzione non è secondaria. La precitata disposizione civilistica stabilisce già che il conduttore in ritardo nella riconsegna deve continuare a corrispondere il canone convenuto fino alla restituzione dell'immobile, salvo il risarcimento dell'eventuale maggior danno. La nuova penale, quindi, si inserisce in un quadro nel quale un'obbligazione economica per il ritardo esiste già.

È evidente che, in caso di cumulo, verrebbe meno l'affermazione secondo cui l'occupazione oltre il termine fissato dal giudice costerebbe meno della normale locazione. Se invece la penale fosse destinata a sostituire o assorbire l'indennità, il meccanismo avrebbe conseguenze economiche ben diverse.

È proprio questo il punto: prima di giudicare l'efficacia deterrente della nuova misura bisogna capire quale sarà il suo effettivo rapporto con l'indennità di occupazione. Senza un chiarimento normativo, il semplice confronto tra il 3% giornaliero e il vecchio canone rischia di restituire un quadro incompleto.