Pubblicato il: 05/11/2026
- regolamento assembleare, che disciplina soprattutto uso delle parti comuni e amministrazione;
- regolamento contrattuale, che può anche introdurre limiti alla destinazione d’uso delle unità di proprietà esclusiva, purché tali limiti risultino da un titolo idoneo e siano formulati in modo chiaro.
Dunque: il divieto è possibile, ma solo se la clausola è chiara.
La Cassazione ha confermato che l’attività di affittacamere può essere qualificata come attività imprenditoriale analoga a quella alberghiera, con contatto diretto col pubblico e servizi personali, e quindi rientrare nei divieti regolamentari relativi a usi commerciali o ricettivi (Cass. civ. n. 21562/2020). Nello stesso senso il Tribunale di Milano, sent. n. 4052/2025, ha ritenuto incompatibile con il regolamento un’attività svolta in forma imprenditoriale, pubblicizzata online, con soggiorni anche di una sola notte, biancheria e pulizie, riconducendola a una struttura ricettiva vietata.
Ancora, il Tribunale di Milano, sent. n. 8753/2025, ha considerato vietata un’attività con plurimi elementi organizzativi e servizi accessori, reputandola affittacamere imprenditoriale e non mera locazione breve.
Il Tribunale di Brescia ha poi affermato che le clausole limitative della proprietà devono essere lette letteralmente e non estese oltre quanto espressamente previsto: se il regolamento vieta “locanda, pensione e albergo”, ciò non equivale automaticamente a vietare la locazione breve dell’intera unità, specie in assenza di servizi di ristorazione o di ospitalità alberghiera (sent. n. 183/2021).
Proprio in applicazione di tale principio il Tribunale di Milano, con la sentenza n. 8078 del 21 ottobre 2026 (in linea con altre recenti pronunce di merito, tra cui Corte d'Appello di Milano nn. 514/2026 e 1860/2026), ha stabilito che:
- il divieto regolamentare di destinare l'immobile ad "alberghi, pensioni e camere in affitto", in assenza di un divieto espresso di locazioni brevi o della previsione di una durata minima del contratto, non si estende automaticamente alla locazione breve dell'intero appartamento;
- l'espressione "camere in affitto" (o affittacamere), letta sistematicamente accanto alle voci "albergo" e "pensione", si riferisce all'offerta di ospitalità frazionata in singole stanze o porzioni d'immobile e non colpisce la concessione in godimento dell'unità abitativa nella sua interezza;
- la locazione ad uso turistico (disciplinata dall'art. 4 del D.L. n. 50/2017 per i contratti di durata non superiore a 30 giorni stipulati al di fuori dell'attività d'impresa e dall'art. 53 del Codice del Turismo) rimane sul piano civilistico una ordinaria locazione ad uso abitativo, caratterizzata unicamente dalla transitorietà del soggiorno, in cui gli occupanti rivestono la qualifica di semplici conduttori.
La medesima sentenza n. 8078/2026 chiarisce, tuttavia, che la concessione dell'intero appartamento per brevi periodi può ricadere nel divieto regolamentare (di uso alberghiero o di affittacamere) qualora, per le concrete modalità organizzative e per i servizi offerti, essa risulti nei fatti assimilabile a una vera e propria attività ricettiva.
Dall'esame della pronuncia in commento e della giurisprudenza convergente emerge una netta linea di demarcazione basata sul dato sostanziale dell'attività svolta:
- locazione breve legittima (uso abitativo): ricorre quando il proprietario o il gestore si limita a mettere a disposizione l'intero alloggio arredato per periodi brevi, anche pubblicizzandolo su portali telematici (quali Airbnb o Booking) con calendario delle disponibilità e orari di check-in/check-out, fornendo tutt'al più la biancheria iniziale e il servizio di pulizia finale a cambio ospite. Tali elementi non snaturano la funzione residenziale dell'immobile;
- attività ricettiva/para-alberghiera vietata: si configura quando la gestione assume carattere imprenditoriale e strutturato, accompagnandosi all'erogazione continuativa di servizi accessori alla persona durante il soggiorno, tipici delle strutture ricettive;
- insufficienza di presunzioni astratte: il semplice fatto che vi sia una rapida rotazione di occupanti per brevi periodi non costituisce in re ipsa prova di molestia o di lesione del decoro; come affermato dalla giurisprudenza milanese, sostenere che le locazioni turistiche siano necessariamente più moleste delle locazioni ordinarie quadriennali rappresenta una mera petizione di principio;
- onere della prova a carico del condominio: grava interamente sul condominio che agisce in giudizio l'onere di provare in modo rigoroso sia l'eventuale erogazione dei servizi alberghieri continuativi sopra descritti, sia la sussistenza di effettivi, frequenti e significativi pregiudizi alla vita condominiale e il loro nesso causale con gli occupanti dell'unità immobiliare contestata.
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