Bonus ristrutturazione, rischi di perderlo se dopo i lavori trasformi la casa in un B&B, ma non sempre: ecco quando

Ristrutturare un'abitazione e trasformarla, al termine dei lavori, in una struttura turistico-ricettiva può comportare la perdita del bonus ristrutturazioni. Per stabilire se la detrazione fiscale spetta, infatti, non basta considerare la destinazione originaria dell'immobile: occorre verificare anche quella risultante alla conclusione degli interventi.

A chiarire questo principio giurisprudenziale è la Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Veneto con la sentenza n. 431/2026, che ha confermato il recupero dell'agevolazione disposto dall'Agenzia delle Entrate nei confronti di un contribuente. La decisione richiama la rilevanza della destinazione residenziale dell'immobile, ma non significa che qualsiasi attività di ospitalità turistica faccia automaticamente perdere il beneficio.

Il riferimento normativo è l'art. 16 bis del T.U.I.R., che disciplina la detrazione Irpef per determinati interventi di recupero del patrimonio edilizio. Ebbene, per quanto riguarda le singole unità immobiliari, l'agevolazione si riferisce agli interventi ammessi dalla legge realizzati su immobili a destinazione residenziale, indipendentemente dalla categoria catastale, compresi quelli rurali, e sulle relative pertinenze.

Il requisito abitativo è pertanto determinante per stabilire se le spese possano essere portate in detrazione. Non è sufficiente che l'immobile fosse una casa prima dell'avvio dei lavori: occorre considerare anche gli effetti degli interventi sulla sua destinazione urbanistico-edilizia.

Questo non esclude che il bonus ristrutturazioni possa spettare quando i lavori riguardano un fabbricato inizialmente non residenziale. La detrazione può essere riconosciuta anche in questo caso – spiega la Corte di giustizia tributaria del Veneto – purché il progetto preveda la trasformazione in abitazione e il cambio di destinazione d'uso risulti chiaramente dal provvedimento amministrativo che autorizza i lavori. L'Agenzia delle Entrate aveva già espresso questo orientamento con la risoluzione n. 14/E/2005, ammettendo il beneficio fiscale per gli interventi che rendono abitativo un immobile originariamente destinato a un uso diverso, a condizione che la trasformazione sia prevista nel titolo edilizio.

Il percorso inverso presenta invece criticità: se un'abitazione perde la destinazione residenziale per diventare una struttura turistico-ricettiva, può venire meno un presupposto necessario per usufruire della detrazione.

La controversia su cui si è espressa la Corte con la sentenza n. 431/2026 nasceva dal disconoscimento, da parte dell'Amministrazione finanziaria, della detrazione richiesta per lavori di recupero edilizio su un immobile originariamente destinato ad abitazione. Il progetto iniziale prevedeva la ristrutturazione di un fabbricato residenziale. Durante l'esecuzione dei lavori, però, i proprietari avevano presentato una variante progettuale che introduceva anche il cambio di destinazione d'uso da residenziale a turistico-ricettivo, con trasformazione dell'immobile in una struttura destinata ad affittacamere.

Al termine dell'intervento, l'edificio aveva quindi assunto una funzione ricettiva diversa da quella abitativa originaria. Di seguito l'Amministrazione finanziaria aveva contestato la detrazione proprio in ragione di questa trasformazione, recuperando il beneficio fiscale. Il contribuente sosteneva, invece, che dovesse rilevare la natura residenziale dell'immobile prima e durante i lavori.

La Corte ha respinto questa interpretazione, confermando la legittimità del recupero fiscale e rigettando l'appello del contribuente. In particolare, secondo i giudici, l'articolo 16-bis, comma 1, lettera b), del TUIR deve essere interpretato considerando non soltanto la destinazione iniziale dell'immobile, ma anche quella risultante al termine degli interventi.

Più in generale, in riferimento alla possibilità di aprire un B&B o affittare ai turisti, ci si potrebbe interrogare sulla possibilità di continuare a godere del bonus. Ebbene, alla luce anche degli ultimi approdi della giurisprudenza, la risposta non è necessariamente "sì". È importante distinguere tra l'utilizzo turistico di un'abitazione e la sua trasformazione urbanistica in una struttura turistico-ricettiva. La denominazione B&B, da sola, non permette di stabilire quale sia l'effettiva destinazione urbanistica dell'immobile. In base alle caratteristiche dell’attività e alle norme regionali e comunali, determinate forme di ospitalità potrebbero essere esercitate mantenendo la destinazione abitativa. La normativa regionale veneta, per esempio, contempla il bed and breakfast facendo salva, a specifiche condizioni, la destinazione residenziale. Un ragionamento analogo si applica alle locazioni turistiche e agli affitti brevi. Concedere un appartamento a ospiti per soggiorni di durata circoscritta non equivale automaticamente a trasformarlo in una struttura ricettiva sotto il profilo urbanistico-edilizio.

La questione fiscale diventa assai delicata quando il progetto comporta un effettivo cambio di destinazione d'uso da residenziale a turistico-ricettivo. Non è perciò la semplice presenza di turisti a determinare la perdita del bonus, ma l'eventuale venir meno del requisito residenziale richiesto dalla normativa fiscale.

Per ridurre i rischi di contestazioni è opportuno usare qualche precauzione prima di ristrutturare. La citata sentenza n. 431/2026 suggerirebbe una verifica preventiva a chi intende ristrutturare un immobile per destinarlo successivamente all'ospitalità turistica. È preferibile allora controllare:

Quindi, la categoria catastale, considerata isolatamente, non è sufficiente a risolvere la questione: la destinazione urbanistico-edilizia deve essere verificata sulla base della documentazione e delle norme applicabili. La stessa prudenza è necessaria quando il cambio d'uso viene deciso dopo l'avvio di un intervento già programmato, perché la modifica potrebbe incidere sul diritto alla detrazione delle spese sostenute.