Pubblicato il: 26/09/2026
A rilanciare l'idea è stato il viceministro dell'Economia Maurizio Leo, durante l'incontro del 14 settembre con Confcommercio al ministero. Il progetto è quello di inserire nella Legge di Bilancio 2027 una cedolare secca al 21 per cento sugli affitti dei locali commerciali di piccole dimensioni. Non si tratta di una novità assoluta: la stessa agevolazione era già stata sperimentata, ma solo per un anno, con l'articolo 1, comma 59, della legge 30 dicembre 2018, n. 145 (la Legge di Bilancio 2019), che l'aveva riservata ai contratti firmati nel 2019 per negozi fino a 600 metri quadri.
Anche la legge delega per la riforma fiscale (legge 9 agosto 2023, n. 111) aveva previsto di estendere la tassa piatta agli affitti non abitativi, ma quella parte è rimasta finora sulla carta. Oggi, infatti, chi dà in affitto un negozio paga le tasse con le regole ordinarie. Va detto con chiarezza che, per ora, si tratta di un'ipotesi di lavoro: tutto dipenderà dalle risorse disponibili e dal testo definitivo che il Governo porterà in Parlamento.
Chi potrebbe beneficiare della tassa piatta
Il regime agevolato sarebbe riservato alle persone fisiche proprietarie di immobili accatastati in categoria C/1, quella che corrisponde ai negozi e alle botteghe. Il contratto dovrebbe essere stipulato con un inquilino che svolge un'attività d'impresa, artigianale o professionale: il classico bar, la merceria, il parrucchiere, la piccola bottega sotto casa. Il proprietario sceglierebbe la cedolare secca al momento della registrazione del contratto, e da quel momento pagherebbe un'imposta fissa del 21%.
Questa aliquota andrebbe a sostituire in un colpo solo l'Irpef, le addizionali regionali e comunali, l'imposta di registro e l'imposta di bollo sul contratto. Il vantaggio è evidente: oggi i canoni del negozio si sommano allo stipendio o alla pensione del proprietario, facendolo salire di scaglione e portandolo a pagare aliquote del 33% e anche oltre. Con la tassa piatta, invece, il reddito dell'affitto viene tassato a parte e non fa lievitare le imposte sugli altri guadagni.
Confedilizia e FIMAA Confcommercio chiedono da tempo questa misura, convinte che possa convincere molti proprietari a rimettere sul mercato locali oggi vuoti e a frenare lo spopolamento commerciale dei centri storici.
Metrature ridotte e solo nuovi contratti: i paletti allo studio
Il nodo principale è il costo per le casse dello Stato, stimato in circa 170 milioni di euro l'anno. In Italia ci sono circa 1,5 milioni di negozi C/1 intestati a privati, con una superficie media di appena 66 metri quadri. Per contenere la spesa, il ministero dell'Economia pensa a una soglia molto più bassa rispetto ai 600 metri quadri del 2019: secondo le indiscrezioni più recenti, il tetto potrebbe fermarsi intorno ai 250-300 metri quadri, una misura che comprende comunque la gran parte dei negozi C/1, ma taglia fuori la grande distribuzione.
C'è poi un secondo paletto importante: la cedolare varrebbe solo per i nuovi contratti firmati dal 2027, non per quelli già in corso, con l'obiettivo di spingere i proprietari ad affittare locali sfitti.
Su un punto le associazioni non sono d'accordo: Confcommercio vorrebbe legare lo sconto fiscale a una riduzione del canone concordata con l'inquilino, così da far arrivare parte del risparmio anche ai commercianti. Il Governo, invece, sembra puntare sul fatto che il vantaggio fiscale porterà i proprietari ad abbassare spontaneamente le richieste.
Il caso delle società inquilino e la sentenza attesa dalla Cassazione
Sulla nuova norma pesa anche una battaglia giudiziaria che riguarda gli affitti abitativi. La cedolare secca sulle case è regolata dall'articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, e l'Agenzia delle Entrate, fin dalla circolare n. 26/E del 2011, la nega quando l'inquilino è una società, un'impresa o un professionista, ad esempio quando un'azienda affitta un appartamento come foresteria per i propri dipendenti.
La Cassazione, però, ha dato ragione più volte ai proprietari: con la sentenza n. 12395 del 7 maggio 2024, seguita dalle sentenze n. 12076 e n. 12079 del 2025, ha stabilito che l'esclusione riguarda solo il proprietario che affitta nell'esercizio di un'impresa, mentre la natura dell'inquilino è irrilevante. Il Fisco non si è mai adeguato, e la stessa Cassazione, con l'ordinanza interlocutoria n. 30016 del 13 novembre 2025, ha sollevato dubbi su questa lettura e ha rimesso la questione alle Sezioni Unite. L'udienza si è tenuta a inizio luglio e la decisione è attesa a breve: il suo esito influenzerà direttamente anche la scrittura della nuova cedolare sui negozi, perché chiarirà una volta per tutte chi può essere l'inquilino in un contratto con tassa piatta.
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